Домострой

Для чего участникам рынка недвижимости закрытые паевые инвестиционные фонды?

Несколько лет назад на рынке появились закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Сегодня этот инструмент инвестирования уже знаком многим и становится все более популярным. Почему и за счет чего? Об этом и не только всем желающим рассказывали на конференции "Закрытые ПИФы для бизнеса. Недвижимость, защита и управление активами, государственно-частное партнерство", которая прошла в рамках форума "Девелопмент будущего: новые концепты и финансовые решения" в Екатеринбурге. О том, какие выгоды и риски существуют на данном рынке, в интервью "Домострою" рассказал Евгений Жук, ведущий юрист компании IMAC.

Вопрос: Скажите, пожалуйста, насколько сейчас популярны ЗПИФН в Уральском Федеральном округе? Много ли их существует на рынке?

Евгений Жук: Свердловская область и УрФО в целом – один из самых активных российских регионов, в которых существуют ЗПИФН. Более того, Урал по своей активности ближе к центральному, прежде всего, к Москве. Стоит отметить, что Екатеринбурге не только действуют сами фонды, но и создаются управляющие компании для них. Однако по сравнению с Москвой количество действующих ЗПИФН еще небольшое.

На данный момент несколько фондов недвижимости закрылись, выполнили ту функцию, для которой создавались. К сегодняшнему дню их организаторы уже создали новые фонды. Кроме того, о популярности ЗПИФН говорит то, что новые участники выходят на рынок. Сейчас в Екатеринбурге функционирует не менее десяти фондов.

Вопрос: Какова выгода от участия в ЗПИФН?

Евгений Жук: Прежде всего, с появлением ЗПИФН те, кто работает в области недвижимости, получили новый инструмент, новую форму работы, которая не просто позволила действовать на другой правовой основе, но позволяет получить определенную выгоду от этого. Она заключается в том, что когда происходят прибыльные операции, когда в рамках этого фонда формируются новые средства, то они налогом на доход не облагаются. Конечно, если инвестор выходит из проекта и фонд закрывают, с полученной прибыли он уплачивает налог.

Фонд создается именно для того, чтобы инвестор или организатор проекта всегда мог выбрать: забрать себе полученные денежные средства или направить этот доход в новый проект, реинвестировать прибыль. Этот аспект важен для организаторов проектов, строительных компаний – иметь возможность не уменьшать стоимость проекта за счет уплаты налогов на этапе его завершения, когда дом сдан, квартиры распроданы. Потому что совсем немного компаний выходят из строительного бизнеса буквально после постройки одного дома.

При этом реинвестирование прибыли не исключает возможности выплаты пайщикам части дохода.

Если же УК, инвесторы после постройки нескольких объектов решают заняться менее рискованным бизнесом, и, например, начинают сдавать эти дома в аренду, они тоже имеет возможность выбирать: все арендные платежи вынимать из фонда, либо часть направлять куда-то еще, например, на покупку ценных бумаг.

Фото: Накануне.ru

Вопрос: Какие риски существуют на рынке ЗПИФН? Насколько они велики?

Евгений Жук: Риск обычно пропорционален тому проекту, в который входит инвестор. Если он участвует на любом основании в строительстве – это всегда рискованный проект. Потому что стройка сама по себе – рискованный проект. Паевой фонд в большей степени, наверное, даже уменьшает риски, потому что к активам фонда – договорам, контрактам - предъявляются очень жесткие требования. То есть здесь со стороны инфраструктурных компаний, спецдепозитариев, осуществляется существенный контроль над этим проектом. Прежде всего, контролируется то, действительно ли этот контракт заключен, как он исполняется, все ли делается в соответствии с законом. Однако экономический риск проекта стройки все равно остается. Это снижение стоимости объекта, от которой никто не застрахован, риск того, что девелоперский проект может быть незавершен и многие другие. Например, если компания вложилась в строительство одного объекта, но земля под ним оказалась спорной, то это негативно повлияет на размер активов фонда. То есть при их оценке стоимость оценщиком будет занижена. И тогда инвестор, вложив, например, 100 руб. на выходе может получить меньше.

Вопрос: Насколько высока доходность ЗПИФН? От чего она зависит?

Евгений Жук: Доходность в целом была идентичной тем показателям роста стоимости недвижимости, которые существуют в каждом конкретном регионе. Как правило, эта доходность составляет на выходе из проекта 30 - 35%. Стоит учитывать, что сам фонд дополнительной доходности не создает, но он позволяет ее эффективно использовать.

Зависит доходность от того, на каком этапе воплощения проекта инвестор вложил свои средства, и на каком этапе он из проекта выходит. Естественно, чем раньше вошел и позже вышел, тем больше прибыль.

Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru

Вопрос: Насколько ЗПИФН сегодня открыты для частных инвесторов?

Евгений Жук: На сегодняшний день только ЗПИФН позволяет привлекать капитал физических лиц в инвестиционные контракты.

Первые фонды были ориентированы только на крупный бизнес, то есть организатор проекта, обладающий солидным капиталом, объявлял порог входа в несколько миллионов рублей. Сейчас задаются такие параметры, которые позволили бы фонду в дальнейшем, через полгода – год, когда уже будут видны какие-то результаты, предлагать эти паи частным инвесторам как инструмент на рынке, чтобы вернуть часть вложений.

Сегодня действует уже много фондов, у которых низкий порог входа, есть даже такие, у которых минимальная сумма инвестирования исчисляется тысячами рублей.

Здесь необходимо уточнение. Когда фонд уже сформировался, паи больше не выпускаются. На этапе формирования частный капитал привлекается редко, потому что срок очень короткий: за три месяца гарантировано собрать всю нужную для инвестирования сумму в этом случае очень сложно.

Как правило, приобрести паи физическому лицу можно позже, в процессе дополнительных выпусков паев, либо на вторичном рынке, когда обращаются паи какого-то фонда или их часть. Если гражданину как инвестору интересно поучаствовать в ЗПИФН, он приходит к оператору, который работает с нужными паями, либо в банк, либо к брокеру и покупает эти паи.

Вопрос: Какие проекты чаще всего интересны инвесторам сегодня? Куда направляются капиталы пайщиков?

Евгений Жук: Жилье и коммерческая недвижимость сегодня интересны в равной степени. Исторически сложилось так, что коммерческие объекты раньше стали инвестироваться подобным образом, потому что здесь не было тех сложных взаимоотношений, которые складываются с физическими лицами. Здесь все понятно – крупная компания обладала ресурсами и инвестировала их в строительство, она просто переводила их через фонд. Сейчас ситуация изменилась. Очень много фондов работает с жилой недвижимостью, соотношение постепенно выравнивается.

Фото

Вопрос: Как Вы считаете, что ждет ЗПИФН в будущем? Каковы перспективы у данного способа инвестирования средств?

Евгений Жук: На сегодняшний день все ЗПИФН регулируются единообразно, более того, они регулируются единообразно по сравнению с остальными паевыми фондами. Это накладывает ряд существенных ограничений их деятельности – по инвестированию за рубеж, по вложению в высокорисковые проекты, по работе с физическими лицами. Скорее всего, к 2009 году будет введен институт квалифицированных инвесторов, который позволит создавать одни фонды для неквалифицированных инвесторов, которые не обладают большими финансовыми ресурсами. Для них фонды смогут входить только в низкорисковые проекты, например, рентные ПИФы. А инвестировать в девелоперские, строительные высокорисковые объекты смогут только профессиональные инвесторы, для которых потеря вложений не столь существенна. Это, конечно, уменьшит круг инвесторов, но, с другой стороны, это позволит тем фондам, которые вкладывают деньги в высокорисковые проекты, работать намного свободнее и эффективнее. Кроме того, на сегодня уже есть ряд изменений в налоговом законодательстве в части налога на имущество. Наверное, стоит говорить о том, что в будущем налог на имущество все-таки будет выплачиваться. Законодатели приведут все нормы в соответствии с логикой, и тогда фонд должен будет выплачивать налог на добавочную стоимость, на имущество, но не уплачивать налог на прибыль. 

Прокомментируйте сами:

Представьтесь, пожалуйста:

Ваш e-mail:

Введите код, который вы видите на картинке: