Домострой

Как правильно ДОГОВОРиться с застройщиком?

В России сегодня насчитывается около 100 тысяч семей обманутых дольщиков жилья. Самыми проблемными регионами, по информации Правительства РФ, являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ставропольский край и Свердловская область. Одним из способов защиты от недобросовестных застройщиков эксперты называют правильно оформленный договор долевого строительства. "Домострой" продолжает публикацию серии материалов, посвященных долевому строительству. Сегодня поговорим о том, какие пункты должен содержать договор долевого строительства, какие документы должен предоставить дольщику застройщик, и что делать, если дом сдали позже срока.

Итак, если Вы решили приобрести жилье на стадии строительства, то для начала Вам следует выбрать фирму-застройщика.

При выборе застройщика эксперты советуют поинтересоваться репутацией фирмы. Прежде всего, следует обратить внимание на то, какие объекты она уже построила, сдавала ли объекты в срок, нет ли у нее незавершенных строительств. Если есть возможность, то стоит пообщаться с жильцами дома, построенного Вашим будущим застройщиком.

Фото: www.millenium-omsk.ru

"Необходимо выяснить, что строила компания, где, когда, с каким результатом. Также можно поговорить с жильцами дома, который строила выбранная фирма. Они как никто знают все плюсы и минусы компании, к тому же они смогут рассказать о качестве построенного жилья лучше любой комиссии, ведь они опробовали его на собственном опыте", - рассказала "Домострою" главный юрисконсульт, ведущий специалист по недвижимости АН "Правовая основа" Наталья Попова.

Далее следует ознакомиться с документами строительной организации. Обязательным документом любой фирмы является государственная регистрация. Также застройщик должен иметь документы, подтверждающие, что он имеет в собственности или аренде земельный участок, предназначенный для строительства.

Фото: www.biteks.ru

Помимо этого, строительная фирма должна предъявить Вам разрешение на строительство на данном конкретном участке. В документе должно быть отражено название компании застройщика и местоположение участка.

Также стоит ознакомиться с учредительными документами застройщика, свидетельством о государственной регистрации, свидетельством о постановке на учет в налоговом органе, ознакомиться с отчетностью о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам, утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерскими балансами.

Отметим, что застройщик обязан предъявить Вам необходимые документы, устанавливающие его права и удостоверяющие его полномочия по первому Вашему требованию.

Директор юридического департамента консалтинговой группы "Система" Михаил Мозгов Необходимо выяснить, выполнил ли застройщик все установленные законом требования, необходимые для привлечения денежных средств граждан. В соответствии с ФЗ № 214 застройщик обязан при заключении договора "долевки" по требованию дольщика предоставить свои учредительные документы, лицензию, свидетельство о праве собственности на земелю, разрешение на строительство, согласованную проектную документацию.

Фото: realty.exess.ru

После того, как Вы удостоверитесь в надежности фирмы, следует заключить с ней договор долевого строительства.

Итак, договор долевого строительства заключается только в письменной форме. Документ обязательно должен содержать определение объекта недвижимости, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Кроме этого, в договоре должен быть прописан срок передачи объекта долевого строительства дольщику. В договоре должна быть указана цена, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства. Если договор не содержит этих условий, он считается незаключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать название, адрес и указание площади объекта. Данные о площади объекта могут быть получены как на основании данных самого застройщика, так и на основании данных бюро технической инвентаризации или заменяющего его органа. Настаивайте на том, чтобы по результатам обмера помещения органами БТИ производился окончательный расчет.

Фото

Срок передачи объекта указывается в виде "Не позднее __ числа _______года". Желательно, чтобы срок сдачи объекта был прописан как в виде цифр, так и буквами. Точное определение этого срока позволит в последствии взыскать причитающиеся Вам денежные средства с застройщика за просрочку окончания строительства.

Отметим, в договоре должно быть указано, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать. 

Наталья Попова В договоре необходимо прописать положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, это позволит взыскать неустойку с застройщика. В документе должен быть четко прописан механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока, должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков и обязанность их устранить, если таковые будут выявлены.

К тому же договор должен содержать положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.

Фото: Станислав Рослов www.itogi.ru

Гарантийный срок строительства не может составлять менее пяти лет. В течение этого времени застройщик гарантирует устранять все возникшие недостатки строительства.

Согласно пункту 3 статьи 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор долевого участия в строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Договор долевого участия в настоящее время является самым надежным, защищенным законом договором. Все остальные схемы продажи квартир, по мнению экспертов,  можно назвать альтернативными. Их основная цель – создать условия для продажи жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. К подобным схемам относятся договоры соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и переуступка права требования. По данным IRN.RU, в общей сумме по этим схемам реализуется почти 90% всех рассматриваемых типов квартир. Маленький процент сделок, осуществляемых посредством договора долевого строительства, эксперты объясняют нежеланием застройщика нести ответственность за свою деятельность. Пользуясь альтернативными схемами, у строителей появляется больше шансов уйти от выполнения своих обязательств и не платить неустойки.

Фото: Накануне.ru

Итак, Вы заключили договор. Теперь осталось только вносить стоимость приобретенной недвижимости и терпеливо ждать, когда Вашу квартиру  построят.

Важно! Эксперты советуют вносить деньги за квартиру не в кассу застройщика, а через банк, так как это даст дополнительные гарантии.

Стоит отметить, что даже относительно лояльные условия оплаты жилья по средствам долевого строительства далеко не всем по карману. В этих случаях недавно появившаяся ипотека на "долевку" может стать реальным подспорьем. О том, как получить ипотечный кредит на долевое строительство, сколько банков предоставляют такую услугу в Екатеринбурге и о том, какие требования предъявляются к заемщику банки, читайте в следующем материале "Домостроя". 

Прокомментируйте сами:

Представьтесь, пожалуйста:

Ваш e-mail:

Введите код, который вы видите на картинке: